想到二胎房貸，不少人第一印象就是找銀行辦理；但由於銀行標準較高、額度較少，勸退了許多貸款人。
其實民間二胎也是不錯的選項！只要挑對管道，依然能有與銀行一樣的利率標準與安全感！話不多說，趕.快跟我們一起來了解民間二胎的眉眉角角吧～
民間二胎是什麼？安全嗎？3要點評測幫你二胎風險！
民間二胎顧名思義就是非銀行開辦的二胎房貸。由於不是銀行辦理，所以許多條文與專案都不受金管會管理；辦理時一定要謹慎避開二胎風險！
這裡我們也列舉3個要點，幫助你順利申辦民間二胎：
要點1.費用透不透明
許多民間二胎為了賺取更多「無良」收入，都會用許多「非必要」費用，導致貸款人最終只能拿到實貸金額的6~8成！這裡我們直接整理「必要費用」與「非必要費用」：
民間二胎必要費用：
- 開辦手續費用：貸款金額的5~10%
- 地政設定規費：貸款金額 × 1.2倍 × 0.1%
- 代書費：$2,500-$6,000元
民間二胎非必要費用：
- 帳管費：1~5%
- 諮詢費：$5,500-$10,000元
- 鑑定費：$8,000元
要點2.利率計算方式
民法第 205條規定，貸款年利率最高上限為16%，也就是1年收取16%！
而許多當鋪、代書都是以「月息」計算，容易超過1年16%的上限；但由於當鋪業最高年利率上限為30%，所以在此範圍內都算是貸款人求助無門，需要自行吸收的【智商稅】。
要點3.房貸期數長短
越穩定的營利機構，像是銀行、上市融資公司等，會願意開較長的期數給貸款人，像是10年、15年、20年等。
而一般代書二胎或當鋪二胎，都會希望本金越快回收越好，基本上都會在7年內還款完畢。
民間二胎哪個安全？3種管道比一比：
目前民間二胎有：上市融資公司、民間代書、當鋪二胎這3種管道。下面我們也來一起比較各管道額度、利率與還款期數吧！
| 融資公司 | 代書 | 當鋪 | |
|---|---|---|---|
| 額度 | 最高500萬 | 房價70~90%（須扣除原房貸金額，沒有上限） | 房價70~90%（須扣除原房貸金額，沒有上限） |
| 利率 | 7%~14% | 18%~30% | 18%~30% |
| 期數 | 最高10年 | <7年 | <7年 |
| 費用 |
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民間二胎哪家好？Follow 2重點挑選好公司！
民間二胎哪家好？不管是融資公司，還是代書／當鋪，都各有優劣，但我們還是建議你選擇上是融資公司專案並避開代辦公司比較好！
這裡我們也整理2個挑選重點，讓你能更輕鬆辦理安心有保障的民間二胎：
重點1.只選上市融資公司專案
從上面的表格來看，上市融資公司不管是利率還是收費方式都與銀行一樣受到【金管會】管理，比較不用擔心有額外的風險，辦理上安心許多！
重點2.避開代辦公司
代辦公司基本上只提供銀行、融資公司的二胎房貸，所以不會像代書貸款／當鋪那樣，有許多無良的利率。
但由於代辦公司會訂下許多不合理的費用，如：包裝費、諮詢費、高額開辦費等；所以我們還是建議你直接與上市融資公司與他們的特約經銷商辦理。
如何分辨代辦公司與特約經銷呢？這2點很關鍵！
1）不含購屋貸款&信貸：
基本上融資公司不開辦購屋貸款與信用貸款，你只要在官網上有看到這2種產品項目，就代表對方是代辦公司；這時請你快逃！！！
2）不事先簽約與收費：
許多不良代辦公司都會怕貸款人臨時毀約，會在辦理的時候先簽一個合約（諮詢合約、委託辦理合約等名目），並要求支付一筆費用。
倘若你不付就會直接向法院申請「強制執行」，讓你不僅要付這筆「多餘費用」，還會賠上你的信用分數。
民間二胎好嗎？2優點讓貸款人都說讚！
額度高
民間二胎計算額度的方式與銀行不同，銀行是以「貸款設定金額」來計算；而民間二胎是以「前貸餘額」來算。這裡我們直接用範例帶你看比較清楚：
- 銀行：
- 最高房貸額度－原房貸設定金額＝實際額度
- 民間二胎：
- 最高房貸額度－前貸餘額＝實際額度
是不是還霧煞煞？逮冏補！這裡直接貸範例來算：
- 房價：1200萬
- 核貸成數：8成
- 原房貸設定金額：900萬
- 剩餘本金：500萬
來！這裡直接算給你看：
- 銀行：
- （1200萬×0.8）-900萬＝60萬
- 民間二胎：
- （1200萬×0.8）－500萬＝360萬
一樣的房子，民間二胎能多貸出300萬！
審核寬鬆
銀行二胎會比較注重貸款人的信用狀況，通常比較不好辦過；而民間二胎會看「穩定還款能力」，像是工作的專業程度、小攤商的進出貨狀態等，只要維持穩定收入，民間二胎就容易核貸。
民間二胎3缺點辦理前也要多多評估！
一體總是有兩面，有優點必然會有缺點伴隨！下面我們也盤點民間二胎的缺點，方便你評估是否要辦理民間二胎房貸。
利率較高：
由於民間二胎承擔的風險比銀行大，所以房貸利率上容易超過16%上限（除了上市融資公司）。假設拆分成10年期的二胎貸款，總利息費用可能與「本金」差不多！
期數較短：
民間二胎的現金流動性不如銀行龐大，且沒有健全的周轉機制，在二胎貸款的年限就會綁得比較死！最長都是以10年期為主。
管道問題較多：
如上面討論，民間二胎光是管道就有3種，那可以申辦的貸款公司更是數不勝數。
所以辦理前一定要多多觀察公司是否為上市融資公司專業經銷商，才不會將自己暴露在二胎房貸風險中。
民間二胎額度怎麼算？
民間二胎雖然在額度公式上都是採一樣的計算方式，但在最關鍵的「最高額度」就會有所不同！下面我們也來看一下有什麼差距吧：
融資公司：
融資公司相較銀行是比較好貸，但在審核上卻比代書／當鋪嚴謹！除了會看房價外，也會看第一順位借款金額（原房貸餘額）、貸款人的月負債比等。
通常融資公司的最高額度大約是房價×80% – 120%，也就是最多能貸出高於房價的貸款金！但還是有上限金額，最高500萬為限。
代書＆當鋪：
由於審核不嚴謹，所以額度通常不會給太高；且有許多費用都會採用「內扣」的方式收取；所以實拿不多！通常最高額度大約是房價×70% – 90%；內扣後大約只剩50~60%。
內扣就是在撥款時，直接將開辦手續費、諮詢費、包裝費、代書費、地政規費等直接扣除。讓貸款人實領金額變更低。
民間二胎利率與月付金計算方式：
民間二胎利率大約在7%~14%，大部分會取決於3個因素：
房屋價值：
二胎房貸是抵押型貸款的一種，也就是說只要房價越保值二胎房貸利率也會越低！
第一順位房貸餘額：
雖然房子越保值的話利率可以談到越低，但假如你的原房貸還有許多沒還完，容易被民間二胎公司認為你還款能力不穩定或容易有高額負債的風險；也會調高二胎房貸利率，降低公司虧損。
貸款人還款能力：
如剛剛所說，當你還款能力不穩定時，對於民間二胎公司來說是極為不穩定的狀況！房貸利率也會跟著往上調漲。
月付金計算方式：
民間二胎月還款方式是採用「本利息平均攤還」與「單還利息」2種方式。
前者與銀行二胎一樣，就是每個月還固定金額，只是總利息費用逐月下降；而單還利息就有點不一樣，我們來詳細討論：
單還利息：
從字面上的意思來看，就是每個月先還利息，不用還本金；到後期時再償還即可。
與銀行提供的「房貸寬限期」有異曲同工之妙，能有效緩解前期的還款壓力。但有一好就沒二好，通常單還利息方案的利率會比較高，大概多1~3%左右，非常嚇人！
車貸也有類似方案，只是利息看似比較便宜；歡迎點此查看！
民間二胎與銀行二胎怎麼選？利率、期限、優缺點完整評比！
| 額度 | 利率 | 月付金 | 期限 | 費用 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 銀行二胎 | 最高300萬 | 2.21~16% | 10,607~12,668 | 最長20年 |
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| 民間二胎 （以上市融資公司為例） | 最高500萬 | 7~14% | 11,611~13,216 | 最長10年 |
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銀行：
優點：
- 利率較低
- 年限較長
缺點：
- 最難借
- 二胎沒有寬限期！
民間二胎：
優點：
- 額度比較高
- 審核比較寬鬆
缺點：
- 利率比較高一點
- 期限較銀行短
為什麼民間二胎利率都比銀行高？
為什麼銀行的二胎利率會比民間便宜？最大的影響因素就是貸款公司「承擔風險」與「現金流動」的壓力！下面我們也詳細跟你說明，希望能幫助你更清楚了解～～
承擔風險是最大因素！
若平常有在做投資的概念，我們都知道高風險會伴隨著高報酬；低風險給予的報酬也比較低且穩定。
所以不管是銀行還是民間二胎公司，只要是借款給任何貸款人，都能算是投資！而銀行因為受到金管會管理，在「風險管理」上就會比較嚴格；若你本身還款狀況不穩定，被婉拒的機會就比較大！
而民間二胎願意借款，代表他承受風險能力較高，但相對的也會收取更多利率（報酬）來平衡收益。
從「風險承擔」的角度，下面也有詳細介紹影響二胎利率的關鍵，歡迎點此了解！
現金流動性比較低
我們可以想成「以量取勝」與「以質取勝」的概念；假如今天我想要賺100萬，你會想要跟1萬人收取100塊還是100人收取1萬，哪個比較容易？
想當然1萬人收100是比較好達到的門檻！銀行不管是「分行數」還是「產品」類型都比民間二胎公司還要多，在現金流充足的狀況下，利息就可以少收一點，利率當然比較低！
再次整理！有以下3狀況，最適合民間二胎！
看完上面介紹，我們這裡再幫你重新整理一次，讓你知道為什麼民間二胎比較適合你！
原房貸設定金額較高時：
當你原房貸額度較高，設定也會跟著高；銀行二胎給予的額度就會非常少。若你周轉需求大，就比較推薦你辦民間二胎。
沒有薪資轉帳（例如：小攤商、蝦皮賣家）：
民間二胎在審核比較注重貸款人的還款能力，而不是「信用分數」；只要你能證明自己有穩定還款能力，就能順利審核通過。
怎樣算能穩定還款？1張表看懂！
| 職員 | 小攤商 |
|---|---|
| 薪轉紀錄 | 工作照 |
| 勞健保明細 | 1年以上存款明細 |
| 個人所得清單 | 個人所得清單 |
| 員工證 | 進銷存單據 |
| 去年度扣繳憑單 | 去年度扣繳憑單 |
| 工作照 | 電商賣場後台銷售紀錄 |
| 1年以上存款明細 | 1年以上存款明細 |
| 股票/基金明細 | 股票/基金明細 |
| 定存利息單據 |
需要較高的額度：
民間二胎是「扣除原房貸餘額」來計算實際貸款額度；比銀行「原房貸設定金額」還要高出許多！若你需要大額度周轉金，真的比較建議申辦民間二胎。
申請民間二胎前先了解！申辦資格、準備文件一次看
申辦資格：
- 滿18歲
- 名下有房地產；或親友名下有房且同意作為擔保品
- 房產在一胎貸款或私設後仍要有殘值（但建議不要有私設）
- 申請人有穩定還款能力
申請文件：
- 身分證
- 戶籍謄本影本
- 工作能力證明（如上表所列）
- 所得證明（如上表所列）
- 土地和建物的所有權狀影本
- 原房貸文件（一胎／第一順位房貸文件）
- 原房貸繳款證明
申請民間二胎的完整流程介紹
- Step.1 向銀行或是與我們e站理財提出二胎房貸申請
- Step.2 上市融資公司將你的房屋估價，並審核個人條件
- Step.3 貸款核准後，與上市融資公司簽約與對保
- Step.4 至地政事務所將房屋設定二順位抵押權
- Step.5 上市融資公司撥款至你的指定帳戶
申請民間二胎的常見疑問
Q1.融資公司二胎房貸能自己申辦嗎？
基本上不行，目前僅提供法人（公司）能在官網上申請；一般貸款人僅能與特約經銷商申請。
Q2.公司能辦理民間二胎房貸嗎？
有喔！若你是公司要辦民間二胎，可以與我們辦理～若想知道申辦眉角，也歡迎與我們諮詢！
民間二胎房貸首選e站理財
e站理財專營上市融資公司二胎專案，民間二胎最安心選擇！10多年申辦經驗，費用流程公開透明，讓你安心辦理免操煩！
二胎房貸小知識：
貸款越高，利率越高
當你貸款額度越高，民間二胎公司的承擔的風險也越大！而期望的風險報酬就會加在房貸利率裡。建議申辦夠用就好，不要一次辦太多！
期數越長，利率也越高！
與額度過高同理，還款期數越長，利率也會往上調整；此外，貸款是以年利率計算，所以利息費用也會隨著期數越長而複利出越多喔！
